Investir dans le neuf ou l’ancien au Luxembourg que choisir

Face à la demande croissante de logements et à des prix parmi les plus élevés d’Europe, la question de l’investissement immobilier au Luxembourg se pose avec acuité. Acheter dans le neuf ou l’ancien ? Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients bien spécifiques, qui influencent aussi bien la rentabilité que la sécurité du placement, sans oublier la fiscalité et la gestion au quotidien. Pour déterminer la meilleure stratégie, il est essentiel d’étudier les caractéristiques du marché luxembourgeois ainsi que les critères clés propres à chaque choix.

Le marché immobilier luxembourgeois en 2024

En 2024, le marché immobilier luxembourgeois reste sous tension. La croissance démographique, l’attractivité économique et la rareté des terrains font grimper les prix, avec une hausse annuelle avoisinant 7 % sur le neuf, contre 5 % sur l’ancien. Le léger ralentissement observé fin 2023 n’a pas véritablement inversé la tendance haussière, surtout sur les biens de qualité. De plus, la demande locative est particulièrement forte dans la capitale et dans le sud du pays, alimentée par une population internationale jeune et dynamique.

Les avantages de l’investissement dans le neuf

Opter pour un bien immobilier neuf au Luxembourg présente plusieurs atouts majeurs :

• Performance énergétique : Les logements neufs doivent respecter les normes énergétiques strictes réglementées par le Luxembourg, réduisant ainsi les factures et l’impact environnemental.
• Frais de notaire réduits : Les droits d’enregistrement sont abaissés (environ 7 % du montant du bien, contre jusqu’à 10 % pour l’ancien), et les acquéreurs bénéficient du « crédit d’impôt Bëllegen Akt ».
• Garantie décennale : L’acheteur est protégé contre d’éventuels défauts de construction pendant dix ans, offrant une sécurité supplémentaire.
• Facilité de location : Le neuf attire une clientèle haut de gamme et permet d’appliquer un loyer majoré.
• Moins d’entretien : Aucun gros travaux à prévoir pendant de nombreuses années.

L’inconvénient principal reste un prix d’acquisition plus élevé, avec des délais de livraison parfois longs en raison du mode de vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Les avantages d’investir dans l’ancien

L’immobilier ancien séduit lui aussi de nombreux investisseurs au Luxembourg pour plusieurs raisons :

• Prix d’achat plus accessibles : Un mètre carré d’ancien coûte en moyenne 15 à 20 % moins cher que dans le neuf, permettant de meilleures opportunités de négociation.
• Localisation recherchée : Le centre-ville de Luxembourg et certains quartiers historiques ne proposent presque que de l’ancien, offrant ainsi une attractivité durable à la revente et à la location.
• Rentabilité locative immédiate : L’investisseur peut mettre le bien en location rapidement après acquisition, sans attendre les délais de construction.
• Charmes et cachet : Les appartements et maisons anciens possèdent des éléments architecturaux (parquets massifs, moulures, hauts plafonds) prisés de certains profils de locataires ou d’acheteurs.

Cependant, les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration, ce qui peut générer des surcoûts et des démarches administratives supplémentaires.

Comparatif neuf vs ancien au Luxembourg

Pour faciliter la lecture, voici un tableau comparatif reprenant les principaux critères :

Critère	Neuf	Ancien
Prix d’achat	Plus élevé	Plus accessible
Frais de notaire	Réduits (crédit Bëllegen Akt)	Plein tarif
Normes énergétiques	Optimales	À rénover
Garantie constructeur	10 ans	Non applicable
Disponibilité	Plusieurs mois/années	Immédiate
Rentabilité locative	Élevée mais rendement immédiat différé	Immédiate, souvent plus élevée à l’achat

Exemple concret d’investissement

Prenons le cas d’un investisseur souhaitant acquérir un appartement de 60 m² dans la ville de Luxembourg :

• En neuf (prix moyen 14 000 €/m²) : Prix d’achat : 840 000€. Délai de livraison : 18 mois. Possibilité de fixer un loyer supérieur à 2 250 €/mois dès la livraison, bonne valorisation à la revente, peu de charges à court-moyen terme.
• En ancien (prix moyen 11 500 €/m²): Prix d’achat : 690 000€. Travaux de rénovation énergétique estimés à 35 000€. Mise en location immédiate, loyer moyen : 2 000 €/mois, accès à des quartiers centraux recherchés, potentiel de plus-value après travaux.

Cet exemple illustre la nécessité de bien évaluer ses priorités : budget immédiat, délai, rentabilité, ou dynamique patrimoniale à long terme.

Comment choisir entre neuf et ancien

Le choix entre neuf et ancien au Luxembourg dépend de plusieurs facteurs personnels et patrimoniaux :

• Objectif d’investissement : valorisation à long terme, optimisation de la rente, constitution d’un patrimoine « vert ».
• Capacité de financement : Emprunt, fiscalité, charges futures à anticiper.
• Appétence au risque et à la gestion : Prise en charge de travaux et de la gestion d’un chantier, ou confort d’un achat clé en main.
• Attentes vis-à-vis de la localisation : Accès immédiat à la ville ou aux quartiers historiques, ou nouvelles zones en plein développement.

*Au Luxembourg, il n’existe pas de solution universelle : chaque projet doit s’appuyer sur une analyse personnalisée. Bien cerner ses besoins, ses finances et se faire accompagner par des professionnels du secteur immobilier reste la clé d’un investissement réussi.*